속시원히 풀어보는 부동산 이야기

부동산하면 불로소득의 대명사이다.

 

나름 돈모았다는 연예인 치고 부동산을 안 만진사람이 없다는것만 봐도 부동산이 부를 불리는 수단중에는 가장 최고로 치고있는것이 분명한듯 하다. 그러나 문제는 2006년을 넘어서 부동산이라는것이 과연 부를 축적하는 수단중 하나로 적합한 방법인가라는 것이다.

 

세계 10위의 경제대국 한국의 내수시장은 과연 어떠한가? GNP대비 부동산 가격은 세계 최고의 수준이고 수출이 되지 않으면 경제규모가 유지되지 않는 국가중 하나이다. 혹자는 이럴것이다 한국이라는 특수한 부동산 상황?에서는 이런 부동산 가격이 이해가 될지도 모른다고 말이다. 한국이 특수한 입지나 세계적인 중심지가 아닌 상황에서 비록 좁은 땅덩어리라고 하지만 한국보다도 훨씬 작은 토지와 인구 밀집도를 가지고도 부동산 가격은 그리 높지는 않다.

 

그럼 누구한테 문제가 있는걸까라고 찾아들어가면 일차적으로 정치권과 조중동이라고 일컬어지는 재벌적 미디어 단체들이 있고 여기에 한국사람들의 이기적인 민족성이 결합된 결과이다.

 

흔히 도박판에서는 거의 끝판에서 다른 사람의 패를 확인하기 위해서는 총알이라는 돈이 충분해야 한다. 즉 따라오지 못하면 죽어라라는 것이 존재하는데 한국의 교육사회도 이와 다르지 않다. 사교육이 무엇인가 결국 공교육에서 해주지 못하는 교육을 충당해준다는것인데 그게 바로 예습교육이다. 다른 자식들보다 빨리 교과과정을 배우고 다른 자식들보다 좀더 빨리 고등교육을 해주는것이 바로 사교육이다. 결국 총알이 없는 일반 서민들은 황새 따라가려고 총알을 마련하다가는 이것도 아니고 저것도 아닌 결과가 나오기 마련이다.

 

사교육이 부동산 가격을 왜곡하는데는 상당부분 일조를 하고 있는것이 맞는 말이다. 사교육비로 나가는 비용중 입지와 교통비용을 줄이기 위해서 좋은 학군으로 가려고 하다보니 수요가 공급을 넘어서게 되는 결과가 도출되는것이다. 부동산이라는것이 피라미드 같은 구조로 되어 있어서 그 정점에 좋은 입지가 있고 아래로 내려갈수록 어촌이나 농촌에 사는 사람일것이다.

 

그럼 2009년 현재의 부동산 가격을 유지시켜줄 피라미드의 중부와 하부의 구조가 현재 튼튼하냐를 봐야 하는데 그렇지 않다. 일부 미친척하고 이득이라는것에 눈이 멀어 과도하게 대출을 받아 넣은 서민들마저도 가지고 있는 돈이라는것이 고갈될만큼 된상태여서 부동산이 현재 호가만 있을뿐 거래가 안되는것이다. 내수라는 시장에서 한국이 가질수 있는 경제규모중 70~80%를 부동산에 쏟아붓고 어찌 살아남기를 바라겠는가.

 

잠깐 자산의 가치라는것을 살펴보고 가기로 하자. 현재 한국은행에서 2%의 저이율로 은행에 퍼주고있지만 실제 서민들에게는 혜택이 돌아가지는 않는다. 결국 서민이 대출할수 있는 최저이율을 6%라고 감안하면 이 금액이 미래에 어떤가치를 가질지 생각해봐야 한다.

 

100만원을 은행에 넣는것이 아니라 은행에서 빌리는 돈이라고 가정하면 복리의 개념이 성립될 수 있다. 100만원은 6%이율로 10년뒤에 179만원정도가 되고 20년 뒤에는 320만원 그리고 30년뒤에는 574만원정도가 된다. 현재 강남의 10억짜리 집이 30년뒤에는 57억정도가 되어야 자산의 가치라는것이 성립한다.

 

대부분의 직장인들이 20대후반에 직장생활을 시작해서 오륙도라고 불리는 50대 중후반까지 직장생활을 한다면 일부 대기업이나 금융공사등을 제외하고 일반적인 직장에 들어간다면 연봉 2500정도에 시작해서 7000정도에 끝난다면 그래도 성공적인 삶이었다고 평가할듯 하다. 평생벌수 있는 돈이 불과 15~20억정도이다. 

 

가정생활을 이룬다면 모을수 있는 돈은 상당히 줄어들게 된다. 결국 IMF이후에 급상승해온 부동산 가격은 투기꾼 + 여론 + 정치 + 일부 중산층 + 5%의 상류층에 의해서 만들어진 작품이라는 말이 된다.

 

과거에 부동산이라는것은 자산을 불려나가는 수단으로 사용되었던것은 사실이지만 90년대 말에서부터 2000년대 들어서면서 그 영향력이 과도하게부풀려 졌다. 부모는 부동산빛을 갚기위해서 맞벌이하는것이 당연시 되었고 자식은 부실한 교육여건으로 내몰고 모든 성인은 일터로 몰아갔다. 여성이 일하는것에 대해서 부담스러워할까봐 여론은 자아실현이라는것을 멋지게 포장해주고 일부 성공한 여성들을 상당히 부각시켜주었다. 집에서 해방시켜주려는듯 사회활동을 부추기면서 몰아왔던 여론덕분에 현재 자식들은 어떠한가? 결국 물질만능주의에 물든 애들과 부모가 없는 사이에 사회의 어두운 이면은 점점더 깊어져만 갔다

 

부동산으로 투자하는 방법은 여러가지가 있지만 분양권, 상업용 부동산, 토지, 일반 아파트 등등 수단이 여럿이 있다.

 

이중에서 분양권은 부동산시장의 코스닥이라고 불리면서 한동안 군림했다. 왜냐면 일반 분양되는 아파트는 주변시세에 비해서 많이 저렴하다는 강점이 매우 매력적이었던것이다. 분양권은 1998년 8월 26일 주택경기를 활성화시키기 위해 전매금지를 폐지하면서 생긴 투자상품이다. 이때 정부가 착각한것이 한국의 경제는 부동산만 있는것이 아닌데 부동산에 연결된 건설만 경제의 아주 중요한 축으로 인식을 했다는것이다 . 그 결과가 2009년 현재까지도 유효하게 작용을 해왔던것이라고 보여진다.

 

분양권투자나 일반 아파트 투자나 공통적인 조건이 있다. 지역선호도가 높은곳, 적어도 로얄층, 지역 대표 분양권 , 발전가능성이 큰곳, 강남으로 통하는 접근성이 강한곳,시공사 브랜드 파워가 강한곳..등등 이제는 가격이 덜떨어지는 아파트를 구하기 위한 조건일수가 있다.

 

부동산에서 토지나 경매, 리노베이션등을 이용한 투자수단은 시간이 지나가도 유효할것이고 이것을 직업삼아 살아간다면 일반 직장인이 벌수 있는 월급 이상으로 수익을 내는 사람도 적지는 않을것이다.

 

아파트 현재 대한민국 국민 상당수가 살아가고 있는 이 주거의 한 형태는 결국 살아가고 있는 공간으로 대접 받을수 밖에 없다. 아니라고 하는 사람들은 현재의 대한민국 경제규모에서 건설이 차지하고 있는 비정상적인 비율과 부동산이 차지하고 있는 자산의 비율을 체크해보면 된다. 비정상적이라는것은 곪을수 밖에 없다. 글로벌 사회에서 한국만 나홀로 역행할수는 없는것이다. 한국의 정부와 여론과 정치에서는 미래의 한국 경제를 지탱해줄 중하부를 담당할 국민을 보충하기 위해서 출산율을 높이려고 전방위적으로 노력할것이다.

 

결국 40~60대까지 이런 부동산 가격의 혜택도 받으면서 버틸수 있는 세대였다면 다음세대인 20~30대는 이런 비정상적인 부동산 가격을 버틸수가 없다. 자신도 살아가기 힘든 이 사회에서 자녀를 낳으려고 하겠는가? 어디 부동산가격만 문제인가? 가지고 있는 총알가지고 경쟁하는 사교육도 한몫을 한다.

 

자신의 미래에 유효한 소득이 한계가 있는데 2000년대 초중반때처럼 무리한 대출을 받아가면서 부동산가격을 지탱해줄 수요가 없는것이다. 어떤이는 LTV, DTI비율로 은행의 부실이나 한국의 경제를 낙관하는데 제 2, 3금융권을 찾아가봤는지 의심스럽다.

 

미래가 있는 한국사회가 되고 내수시장도 규모가 있어서 외부적인 경제상황에 불황을 덜겪는 한국경제가 되기위해서는 부동산의 거품이 무너지고 상식이 통하는 한국으로 다시 태어나야 할것이다.