선대인, 미친부동산을 말하다

절대 혼자 읽지 마라는 선대인 소장의 부동산 예측서는 선대인의 지속적인 주장을 뒤받침하는 내용을 담고 있는 책이다. 아직 알려지지 않은 것들에 대해 알려주겠다라는 내용은 부동산을 타겟으로 하고 있다. 전세가가 올라가고 있고 집값은 하향세를 타긴 했지만 아직까지 일반 직장인의 수입으로 감당하기에는 높기만 하다. 이상태에서 더이상 끌어들일 수요가 없는 부동산의 대책은 생애 첫주택 구입자에게 쏠려 있다. 이들의 여력이 부족하다는 것을 알기에 손익공유형, 수익공유형, 생애 첫주택 구입대출을 내놓으면서 저리에 집을 사라고 권하고 있다.

 

최대 2억원까지 대출해준다는 세가지 형태의 대출은 전혀 여력이 안된다면 몰라도 미래수입창출 능력이 있다면 좋은 선택이 될수는 있다. 거기에 무리한 투기가 아니라 실거주목적이라면 부합하는 금융대책이다. 자신명의로 집을 구입하였던가 가족이 요청해서 명의를 빌려준 모든 사람들은 해당이 되지 않는다.

 

이자 또한 1% ~ 3% 초반까지이니 일반 담보대출보다는 훨씬 낮은 금리도 적용을 받는다. 그러나 이정도 수요가 창출이 되었다고 해서 부동산 경기가 살아나기는 쉽지 않아 보인다. 집값의 최대 40% ~ 70%까지 대출(최대 2억원)이 가능하다는 것은 서울의 주요 지역의 아파트값을 마련하기에는 부족한 편으로 말그대로 주요 광역시의 실거주목적의 아파트를 구입할때는 좋은 선택이 될 수는 있지만 대상이 한정되어 있기 때문이다.

 

 

 

부동산의 문제는 하우스푸어, 세입자 대책

 

박정희이후의 아파트를 생각하는 부동산에 대한 패러다임이 서서히 변화하고 있다. 사서 이득을 보는 구조에서 살아가야 되는 대상으로 변화하고 있다. 박근혜 정권 이내에 집값이 떨어져서 생기는 문제는 막기 위해 취득세 감면, 양도소득세 중과 폐지등 수많은 대책들이 쏟아지고 있다. 어떤 정치적인 리더도 자신이 집권하던 시기에 국민들의 불만소리를 듣고 싶어하지 않는다. 그렇기에 앞으로 4년을 어떻게 보내느냐가 10년을 결정하게 된다.

 

취득세 감면, 효과가 없는 이유

 

- 집값이 비싼 것은 거래 과정의 취득세가 주요한 원인이다.

- 거래수요가 있는데 취득세 때문에 비싸서 거래가 안 되는 것이다.

 

 

자꾸 빚을 내라는 정책

 

전월세 대책의 대부분은 빚을 내줄테니 집값을 지탱해달라는 말과 비슷하다. 저리로 빚을 낼 수 없다면 집주인이 요구하는 전월세 가격을 맞춰줄수는 없다. 그렇다면 지금처럼 끝을 모르고 올라가는 전월세가격이 형성될 수가 없다. 일부 능력있는 사람이나 집안에서 돈을 보태줄 수 있는 가정외에는 그런 가격을 맞출수가 없는것이다. 그렇지만 정부의 정책에 힘입어 은행들은 엄청난 돈을 시중에 풀고 있다. 이 모든것이 빚으로 남게 된다.

 

현재 상당수의 물량이 보증부월세나 월세로 시장에 공급되고 있다. 마치 전세가 없어질것 같지만 전세가 없어질때까지는 상당한 시간이 걸릴것으로 보여진다. 수많은 집주인들이 저리로 공급된 전세자금을 통해 집을 구매했기 때문이다. 20년 가까이 걸려서 전세는 서서히 사라질테지만 그과정에서 다양한 부작용이 사회에서 발생할것으로 보여진다.

 

 

막강 트라이어드 정부-건설업-은행

 

1970년대에 시작된 후분양제는 아직까지도 유효하다. 당시 건설업체들의 규모가 작았고 자금동원의 한계가 있는 상태에서 후분양제를 통해 국민들이 미리 돈을 내서 아파트를 건설하는 형태로 진행이 된것이다. 이후에 건설업체의 규모도 커지고 충분히 자금을 확보할수도 있지만 후분양제는 바뀌지 않았다. 제품하나를 살때도 고민고민하고 비교하고 사는 우리들은 가장 비싼 집은 카다로그와 그렇게 지을지도 모를 샘플 주택만 보고 고르고 있다.

 

 

책에서는 대세하락기에 이렇게 대응하라고 말하고 있다.

 

집이 두 채지만 빚에 시달리고 있다면 -> 부동산에 대한 기대를 접고 손절매 하라

담보대출에 쪼들리는 1주택 소유주라면 -> 집을 팔아 빚을 최대한 갚고 남은 돈으로 주변지역에 상대적으로 조금 더 작은 아파트나 빌라로 이사하자

심각한 전세난에 집을 살까 고민한다면 -> 여력이 없다면 '내 집 마련'에 안달하지는 말자.

'전세형아파트'를 고려하고 있다면 -> 최근 유행하고 있는 전세형분양에도 함정이 존재한다.

결혼을 앞두었다면, 전세냐 매매냐 -> 지금 신혼부부들은 '내 집마련'을 결코 서두를 이유가 없다.

1인 가구 독신자, 월세냐 전세냐 -> 거액의 전세대출을 받으면 최악의 경우 신용불량자로 전락할 수 있기 때문에 신중하게 따져보아야 한다.

노후 대비책으로 오피스텔 투자를 생각한다면 -> 임대용 부동산의 공급이 급증하면서 최근에는 오히려 공급 과잉 양상을 나타내고 있다.

 

 

부동산 대세하락기에 가져야 할 10가지 자세

 

1. 무주택자라면 조급해하지 마라

2. 집으로 돈 버는 시기는 지났다. 모험적 투자는 하지 마라.

3. 전세 대신 집 사라는 '토끼몰이'에 당하지 마라.

4. 가계부채가 일정하게 해소된 후 움직여라

5. 환금 가능성을 철저히 따져야 한다.

6. 사회경제적 변화를 반드시 이해하라.

7. 내 부동산 정기적으로 평가하고 보유 여부 결정하라.

8. 시세 착시현상에서 벗어나라

9. 집값 상승기 때의 상식을 버려라

10. 지방 거주자들은 수도권의 흐름을 주시하라

 

부동산은 대부분의 서민가구들에게는 유일한 자산이다. 온갖 이해관계가 얽혀져 있는 언론이나 은행, 건설사의 말을 그대로 믿는다면 믿는도끼에 발등을 찍힐 염려가 있다. 부동산은 이제 투기 대상이 아니라 사는곳이다. 그리고 살때 있어서 다양한 정부의 혜택을 누리는것도 좋으나 무리한 욕심은 화를 부를수 있다.

 

 

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