대전발 유통전쟁 롯데백화점 상권

요즘의 이슈는 당연히 엑스포과학공원에 들어오는 롯데가 구성하는 복합테마파크일것이다. 이에 대전 롯데백화점까지 들썩거리고 있는 형국처럼 보이는데 롯데백화점이 유통과 무관하지 않아서 그럴것 같아 보인다. 롯데백화점이 2000년 이 곳에 입지하고 나서 대전에서 하나의 상권으로 주목받았지만 상당수의 도.소매점도 같이 후퇴를 했다.

 

롯데백화점 주변상권이 있으면서도 이슈의 중심에 있는것은 생존권을 위협받는 영세상인때문이다. 대전은 2011년 말 개장한 대전복합터미널과 2014년에 들어서는 신세계 유니온 스퀘어와 2015년 엑스포에 조성되는 롯데 복합테마파크는 대전도 이제 대기업의 유통전쟁의 한 중심에 서있다는것을 의미한다. 사회적인 이슈는 차치하더라도 창업을 하려는 자영업자에게는 이 상권도 그냥 지나칠수 없는 상권중 하나이다.

 

롯데는 손해보지 않는다.

 

2012년의 가장 큰 이슈는 아마도 엑스포과학공원에 '복합테마파크'가 들어선다는 소식일것이다. 무려 6,000억원에 달하는 사업비를 롯데가 부담하는 조건으로 엑스포공원부지의 10만평 (60%규모)을 29~40년간 유상 임대하는것이다. 롯데는 대기업이다. 기업이 가진속성은 철저하게 이득을 낼 수 있는 사업에만 투자를 한다. 특히 롯데쇼핑의 경우 유통업체이기 때문에 어떠한 방식으로든간에 이곳에 상품을 팔수 있는 쇼핑시설이 들어설 수 밖에 없을것이다. 엑스포 근처의 경우 대부분 개발이 되어서 이른바 노른자위 땅이라고 봐도 무방하다. 이런 땅을 저렴하게 임대할 수 있다는 사실만으로도 상당한 이득을 취할 수 있다.

 

 

 

롯데백화점 근처의 상권이 유명한것은 출퇴근시에 서울만큼 몰리는 교통체증을 빼놓을수 없다. 교통영향평가를 어떤식으로 진행했는지는 모르지만 이 롯데백화점을 중심으로 근처의 도로들은 상당수의 차량으로 인해 항상 체증에 몸살을 앓고 있다.

 

 

롯데백화점을 끼고 있는 사거리는 사람과 사람이 만나는 교차점이다. 이 교차점을 중심으로 롯데백화점의 주변은 상권은 활성화되어 있으나 건너편 둔산전자타운쪽의 상권은 대부분 인터넷으로 전자제품을 구입하는것이 일반화된 지금 상권이 거의 죽어가고 있다. 특히 만년동으로 양분되면서 그런 현상은 더욱 가속화 되고 있는것으로 보여진다.

 

둔산전자타운의 경우 시대의 변화를 따라가지 못한 자연스러운 상권의 쇠락이라고 보면 되는데 과거 롯데백화점상권이 최초로 생겨났을때 시너지 효과가 극대화되었지만 지금은 자연스럽게 상권의 옮겨갔고 그나마 롯데백화점이 있어서 상권은 더 쇠락하지 않고 유지되고 있다.

 

 

이곳의 상권은 4~5층(80~100평)을 기준으로 보증금 3,000/임대료 270만정도이고 1층의 경우 평수는 10여평이라도 보증금은 5000만/임대료 100만원 그리고 저층일수록 대부분 권리금이 3000~5000만원을 웃돌고 있다. 그러나 위치나 상권만을 생각하고 영업하기에는 이곳의 상권은 과거 2002년 ~ 2006년의 호황기처럼 만만한 상권이 아니다. 자신만의 마케팅방법이나 남과 다른 맛을 창출하던가 이곳의 영업적지에 위치할만한 독특한 아이템이 아니면 저런 가격을 감당하는것이 쉽지 않아 보인다.

 

 

 

 

롯데백화점의 맛집들

 

롯데백화점 부근의 맛집으로는 내가 올린 음식점이 다섯군데 뿐이 안된다. ㅡ.ㅡ. 이곳 근처에서 사람들과의 만남을 한적이 별로 없는터라 그다지 많지 않은것 같다. 그것도 그것이지만 대부분 맛집보다는 일반적인 밥집이 대부분이라서 그런듯 하다.

 

종로할머니가 해주는 칼국수의 손맛 (http://blog.daum.net/hitch/5473575)

고기를 배터지게 먹어도 1만원 '사또' (http://blog.daum.net/hitch/5473319)

평범하지만 기본맛을 지킨중국집 자미정 (http://blog.daum.net/hitch/5473078)

'포대포소곱창' 곱창이라면 이맛처럼 (http://blog.daum.net/hitch/5472314)

'별미식당' 하늘이 내려준 황태의 맛 (http://blog.daum.net/hitch/5472358)

 

롯데 백화점 근처의 맛집중 기막힌곳이 있다면 추천해주시면 꼭 방문을 해볼생각이다. 대부분의 음식점의 가격대가 상당히 저렴한편으로 타임월드 상권에 비하면 20% 가량 가격이 저렴한 음식점들이 포진해 있다. 예를 들면 생고기 전문점보다는 냉장육전문점이 더 많고 육사시미도 프랜차이즈 형태로 저렴한 가격이고 포장마차의 형태들도 저렴한 포장마차들이 있다고 보면 된다. 이곳에서 영업을 하려고 하는 음식점주들은 박리다매 형식으로 팔아야 다른 음식점과 비슷한 경쟁선상에서 출발할 수 이다.

 

 

어디든 주차가 문제이다.

 

대전의 상권이라고 불리는곳에서 제대로 주차공간을 가지고 있는곳이 상당히 드물다. 물론 조금이라도 여유가 있는공간에 건물을 지어올리는것이 근시안적으로 보면 도움이 되겠지만 대부분 차를 가지고 이동하는것을 생각하면 오히려 주차공간이 없는것이 쾌적한 쇼핑을 하는데 더 방해가 된다. 물론 롯데백화점에 주차를 하고 이곳에서 즐길수도 있겠지만 백화점의 영업시간과 백화점에서 상품을 구매하지 않으면 주차요금을 받기 때문에 그것도 좋은 대안이 아닌듯 하다.

 

 

사람들의 거주공간

 

대전은 은행동의 으능정이 거리와 대흥동을 제외하고 보행자 몰은 없다. 보행자몰로서 대표적인 Mall은 카마라주 Mall으로 사람들을 도심부에 머물러 있게 할 것과 도심부 상점매상을 증대시킬 것과 보행자를 위한 안전하고 쾌적하며 공원과 같은 환경을 창출하기 위한 목표로 건설되었다.

 

그 결과 상점들의 매상은 15% 증가하였으며, 도심부는 활기가 넘치며, 도시생활을 풍요롭게 하는곳이 되고 있다. 대전은 아직까지는 개발 지향으로 얼마전 만들어진 동부 복합터미널만 보아도 알 수가 있다. 사람들의 거주보다 임대료와 최대한의 개발면적 확보를 위해 보행자나 찾아오는 시민의 편의따윈 염두에 없는듯 하다. 거기에 교통 영향평가까지 엉망인것 같다.

 

이곳역시 빌라와 원룸형 건물이 혼재해서 있는공간이다. 거주공간으로서 이곳은 그다지 좋지는 않다. 즉 아이가 있는 가정은 이곳에서 살기에 적합하지 않다는 말고 의미가 상통한다. 생각보다 차라리 이 근처를 보행자 전용 몰 카마라주같이 구성하는것이 조금더 쾌적하면서 상권을 활성화하는데 도움이 될 수 있다.

 

 

대전에서 맥주좀 마신다는 사람들은 대부분 이 근처에 와서 맥주를 마시는 모양이다. 세계맥주라던지 호프집이 이 근처에는 꽤 많이 있는편으로 흔히 2차의 유흥상권이 이 곳에는 있는듯 노래방도 적지 않은편이다. 주점은 생각보다 적은편인데 노래방형태와 주점을 어느정도 믹싱하여 약간은 저렴한 형태의 주점들이 이곳에서 몇곳이 있다. 유성이나 월평동에서 먹기에는 약간 부담인 사람들이 이 근처에서 먹는것으로 보아 주로 20대 ~ 30대 초반의 직장인들이나 학생들이 이 근처에서 모임을 주로 하고 있다.

 

 

이곳의 식사 단가들을 보면 1인분에 적게는 2,500에서 10,000원을 넘지 않는다. 맥주도 Bar를 제외하고는 일반적인 맥주의 가격은 한병이나 500cc기준으로 대부분 2,5000원정도라고 보면 된다. 종목들도 칼국수, 닭갈비, 분식, 돼지고기, 저렴한 소고기, 닭발, 프랜차이즈등이 대부분을 차지하고 있고 일식집들의 고급음식점들은 거의 찾아보기 힘들다. 참치집도 상당히 드문편이다.

 

 

 

이곳 역시 커피전문점이 대세?

 

아직도 커피전문점들의 확장세는 줄어들고 있지는 않는것 같다. 이곳 롯데월드 상권역시 가장 많은 자영업은 24시 편의점과 커피전문점을 들수 있는데 아직도 들어설 구석이 있는듯 보인다. 그러나 이곳보다 더 잘되는 커피전문점은 롯데 백화점 내에 위치한 커피전문점이다. 그러나 2011년을 기준으로 1층에 위치한 커피전문점의 권리금은 대략 8,000만원을 웃도는데 예상수익은 350 ~ 400만원정도로 예상이 된다. 즉 자본투자에 따라서 발생되어야 하는 이득은 160만원정도 예상되지 자신에 대한 인건비를 기준으로 따진다면 190 ~ 240만원이라고 보면 된다. 물론 종업원을 두겠지만 종업원만을 두고 영업을 하면 매출의 하락세는 염두에 두어야 한다. 물론 임대료가 상당히 비싼 권리금이 없는 매장도 있긴 하지만 역시 먼저 자금적인 위험을 안고 하느냐 나중에 자금적인 위험을 안느냐의 차이일뿐이다.

 

이곳을 돌아다녀보면 없는것이 있다. 옷가게라던가 악세사리등을 취급하는곳이 상당히 적다. 거의 찾아보기 힘들정도이다. 이는 롯데백화점에 입점한 브랜드나 가격대와 중복된다면 백전백패를 의미하는것이나 다름이 없다는것이다. 물론 타임월드의 상권에는 의류전문점들이 위치해 있는데 이는 그곳을 지나는 유동인구가 이곳에 비해 상당히 많은편이고 대전 최대의 상권이라고 불릴정도로 다양한 연령대의 사람들이 모이기 때문이기도 하다.

 

2013년부터는 대전지역의 백화점 신규입점이 전면 허용이 되고 대형마트의 경우 백화점으로 업종 변경후 이전이 가능하고 생태하천 복원사업등으로 인해 동구에 대형마트 1곳이 신규 입점할 수가 있다. 대전에는 롯데백화점, 세이백화점, 동백 겔러리아, 겔러리아 등이 있고 대형마트는 서구 5곳, 유성구 5곳, 동구 3곳, 중구 2곳이 입점해 있는 상태이다.

 

자영업을 할경우 백화점이나 대형마트의 영향권을 파악해서 이들과 중첩되는 아이템은 최대한 피하는것이 좋다.