비극적인 결말로 달려가는 부동산정책

정책적인 글이나 부동산에 대해서 글을 쓰지 않던 필자가 글을 쓰게 된것은 부동산정책에 대한 그릇된 미래관과 정책적인 결정이 이 사회를 지배하는것 같아 나름 소신있는 글을 쓰기 위함이다. 부동산이라는것이 이사회에서 차지하는 비중이 얼마나 큰지는 말 안해도 국민의 대부분이 공감하고 있다. 이 사회에서 지금의 부동산 가격이 소득대비 아주 높은 수준은 아니라는둥 부동산경기를 살려야 경기가 활성화된다는등의 수많은 경제기사가 난립한다.

 

우리의 언론이 제대로 된 언론의 역할을 수행하고 있느냐를 봐도 부동산에 대한 대부분의 내용이 허무맹랑한 뉴스만 쏟아내고 있다. 각종 일간지나 경제지에 하루가 멀다하고 지역별 부동산 전망이 대부분 밝게 나오고 그 지역 부동산 건설업체의 광고가 뒤따르는 형태는 수십, 수백번 아니 수천번씩은 나오는것 같다. 자기의 돈줄인 건설업체를 홍보하는 언론사가 과연 제대로된 글을 쓸수 있겠는가?

 

1. 과연 분양가가 계속 올라가야 하는가?

 

한국사회도 매년 GDP의 상승을 올바른 기준으로 보고 경제성장의 지표로 활용하곤 한다. 그러나 이 GDP의 상승자체가 버블이라면 어떨까? GDP가 증가하는것 위주의 경제 발전 모델이라면 마치 호르몬을 맞고 일부러 살찌우는것과 똑같다. 주변에서 살찐 사람들을 보면서 건강하고 보기좋다고 보는 사람은 드물것이다. 게다가 이런 거품은 결국 채무로 재산의 거품을 형성하는데 이는 화폐가치의 하락을 이끌게 되고 이는 인플레이션이라는것을 반드시 초래하게 된다.

 

마침 오늘 공공요금을 올려야 된다는 정부의 발표가 있었다. 이는 즉각적으로 사회에 반영되어 자재가격이라던가 인건비의 상승을 초래하게 되고 건축비가 올라 집값을 올릴 수 밖에 없다는 건설업자의 항변에 도움이 될 수 밖에 없다. 아파트라는 콘크리트 더미에서 지가를 거론하지만 극히 일부일 뿐이고 개발 수요를 반영한 선취매의 유입 때문이다. 그걸 뺀다면 대도시의 편익과 결부된 입지 여건인데 그걸 감당하기에는 너무 올라버린 집값이 문제이다.

 

분양가가 올라가는 이유중 가장 큰문제는 시장 자율에 맡기는 형태가 아니라 10대 재벌 건설회사들의 독점에 큰 폐해가 있다. 각종 뉴타운 개발현장에는 100% 저들이 뒤에 있다. 각종 이권을 따내려고 로비나 뇌물제공에서 부터 권력자들과의 결탁을 일삼는다.

 

모 아나운서 출신의 국회의원 선거시 공약이 참 기가차다. 강남만큼 집값을 올려주겠다는 헛소리가 상식처럼 통용되는 사회가 바로 한국사회이다.

 

국민들이 좌측의 지민이처럼 책이라도 한자 더 읽는 여유가 필요할것 같다는 생각이 들었다. 공부는 평생해야 한다. 대학교 들어가기전까지는 인생의 전초전일뿐.. 인생은 길고 안정된 인생따위는 없다. 우리의 인생이 안정적일때는 오직 하나 죽을때 뿐이다. 안정적인것을 추구할때 결국 변화하기를 거부하고 시대의 흐름에 휩쓸려 갈수 밖에 없다.

 

10대 건설사들이 그 많은 물량을 어떻게 소화하겠는가? 하도급에 하청에 재하청을 주다보면 각 회사들의 마진만 커질뿐이다. 최종 소비자에게 공급하게 되는 아파트의 가격은 이 모든 거품과 온갖 마진이 더해진 가격이다. 얼마전에 터진 보람상조사태도 아무런 도움이 안되는 상조회사가 숟가락을 하나 더 놓은꼴이었는데 건설쪽은 숟가락을 놓은 회사가 훨씬더 많다. 하도급제도 폐지를 하고 어음제도만 폐지하더라도 아파트의 거품은 상당히 줄어들수 밖에 없을것이다.

 

 

 2. 이제 삽질은 그만

 

지민이가 참 좋아하는 아파트 놀이터의 놀이기구중 하나이다. 말그대로 삽질하는 놀이기구인데 이곳의 흙을 퍼다가 저쪽에다가 두고 저쪽의 흙을 퍼다가 이쪽에다가 두는 놀이기구

 

토건국가의 일본에서 실패를 보았음에도 불구하고 한국은 그대로 전철을 따라가고 있다. 국민 대다수의 행복과는 상관없이 권력가들의 이문을 남기면서 대기업에게 이득을 몰아주기에 적절하기 때문이다.

 

흔히 경제대공황을 극복했던 루즈벨트의 뉴딜정책을 성공적으로 기억하는 사람들도 많을것이다. 그러나 절대 그렇지 않다. 루즈벨트의 뉴딜정책이 실시된지 5년넘게 경과되었지만 아무런 성과를 얻지 못하고 다시 실업률은 치솟았다. 바로 미국의 2차세계대전 참전으로 말미암아 적자재정(46년 절정일때 미국의 국채는 2,690억달러)과 염가 화폐가 미국을 구렁속에서 끌어내었다. 결국 대부분의 유럽인들의 희생으로 말미암아 미국은 1차 세계대공항을 성공적(?)으로 벗어났다고 봐도 무방하다.

 

 3. 당신은 천진난만하다.

 

극히 일부를 제외하고 대다수의 국민들이 부동산에 올인할때 결국 서로 죽이기 게임에 들어간것이나 다름이 없다.

 

세계 100대 기업이나 아주 거대한 회사라도 모두 은행의 융자를 받아야 생존할 수 있다. 하물며 강남의 큰손 몇프로를 제외하고 부동산을 은행 융자없이 구입할 수 있는사람은 없다.

 

한국에 있는 은행들이 지금처럼 덩치를 키우는데는 부동산의 거품과 그 맥락을 같이 해왔다. 당신이 집을 사면서 은행에서 대출받는 돈은 한장의 혹은 몇장(제2금융권)의 차용증서에 지나지 않는다.

 

당신이 생각하는것만큼 은행은 그렇게 많은돈을 쌓아두고 있지 않을뿐더러 있지도 않다. 그 차용증서는 아무것도 없는 상태인 무에서 유를 창조하기 시작한다. 1억이라는 돈은 금새 10명에게 빌려주면서 표면적으로 오가지는 않았지만 금새 10억, 100억, 1000억을 만들면서 화폐 유통량을 증가시키기 시작한다. 아주 극히 일부가 실물경제로 들어오면서 활황이 되는것처럼 착각을 하게 된다.

 

그러나 자산의 가치는 화폐가치가 떨어진만큼 급격히 상승하고 집값은 부동산의 대출없이 그런 거품상태를 유지할 수 없게 된다. 은행이나 정부가 서민을 위한 대출을 해준다고 하지만 결국 돈을 빌려줄만한 사람은 다 빌려주고 아직도 안빌린 차상위 계층을 위해 거품이 낀 부동산을 사라고 권유하는 꼴이다.

 

현재 한국의 부동산 대출은 서울에서 강남등과 버블세븐지역을 고려할때 국민의 향후 20~30년 소득을 한꺼번에 가져온것과 같다. 국민의 상당수의 20~30년 소득을 현시점에 풀어놓았는데 이돈이 부동산과 주식시장으로 안들어가길 바란다면 그건 지민이만큼 아주 천진난만한 사람임에 틀림이 없다.

 

4. 자전거 운전하는것만큼 쉽다.

 

어릴적에 네발 자전거를 타본사람들은 많을것이다. 부동산 거품이냐 아니냐를 논하는것은 이것만큼 쉬운일이다.

 

지금 중산층의 대부분이 부동산에 묶여 있는데 이제 중산층 밑에 계층이 이 부동산 거품을 받쳐야 하는 '더 바보 경제학'에 직면해 있다. 그런데 문제는 중산층 밑에 계층의 경우 20~30년 소득을 담보로 해도 그 아파트를 살수가 없다는데에 있다.

 

그럼 50년 장기상환제도를 도입하던지 종신 채무를 도입하면 가능해질까? 돈이라는것은 발행할때 가장 근처에 있는 부동산이 가장 큰 혜택을 보게 된다. 은행에서 돈을 빌려 부동산 같은 자산을 구입하는 사람은 화폐의 저평가가 계속되는가운데 자산 인플레이션으로 이득을 보게 되고 나름 올바른 신념으로 남에게 피해를 주지 않고 살았던 사람은 고스란히 화폐의 거품속에 뼈아픈 대가를 치루고 살아야 한다.

 

20~30년후의 미래소득도 부족해서 결국 미래 구매자(자기 자식이 될지도 모르는)의 희생을 토대로 현 소유자의 부를 상승시키는것이 한국의 부동산 거품의 문제이다. 결국 집이 없는 사람에게서 집이 있는 사람에게로 가만히 앉아서 부가 이전되어가는 현실을 볼 수 밖에 없다. 그러나 문제는 대다수의 국민이 패자가 될 수 밖에 없다는것이다. 아마도 승자는 은행과 건설사 그리고 정부뿐이 없을듯 하다. 판돈이 떨어지면 결국 그 도박판을 주관했던 사람과 꽁지돈을 대던사람, 그리고 도박판을 설계한 사람들이 돈을 버는것이 부동산 시장에도 여지없이 적용이 된다고 볼 수 있다.

 

부동산은 특정입지의 지역은 돈이 되는것은 시간이 지나도 불변하지 않을것이지만 극히 일부에 지나지 않는다. 지금처럼 엄청나게 많은 아파트에 거품이 끼는것은 모든 사람에게 득이 될것이 전혀 없다. 아파트도 상품이기 때문에 자동차처럼 쓸수록 그 가치가 하락할 수 밖에 없고 분양했다가 분양이 안되면 할인분양하는것도 당연하다. 부동산은 그 가격이 꼭 유지되어야 한다는 한국사람의 믿음덕분에 한국사회는 지금 홍역을 치루고 있다. 네발 자전거 타는게 그리 어려운가?